Proceso de Reforma de Locales Comerciales: Fases y guía completa paso a paso
- Julián Sánchez | Retail
- 21 feb
- 12 Min. de lectura
Actualizado: 12 jun
¿Necesitas reformar tu local comercial y no sabes por dónde empezar?
Reformar un local comercial es una inversión importante que puede marcar la diferencia en el éxito de tu negocio. Pero, ¿sabes por dónde empezar? ¿Conoces los trámites legales, los profesionales que necesitas o cómo gestionar el presupuesto? En este artículo, te mostramos las fases esenciales de una reforma, combinando consejos prácticos y contenido técnico, y te guiamos paso a paso para que tu reforma se planifique sin errores, cumpliendo normativas y optimizando tu inversión.
Además, te presentaremos nuestro servicio integral, especializado y directo que se adapta a tus necesidades.
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¿Qué pasos son clave en una reforma comercial ?
Reformar un local no es solo cambiar paredes o colores. Es un proceso técnico, legal y estratégico que define el futuro de tu negocio. Según la complejidad, pueden intervenir arquitectos, contratistas y hasta abogados. Pero no te agobies: con un servicio integral, especializado y directo, todo fluye.
Aunque existen distintos métodos para abordar una reforma comercial, a continuación te mostramos el proceso que nosotros seguimos:
1️⃣ Evaluación y diagnóstico inicial. 🔍 La Base de Todo Proyecto
En esta fase inicial hay que analizar el estado actual del local y definir tus propósitos. Pregúntate:
¿Qué quiero lograr con esta reforma?
¿Quieres modernizar el espacio, adaptarlo a un nuevo uso o simplemente mejorar su funcionalidad?
Aquí debes identificar:
Objetivos y uso: ¿Vas a adaptar el espacio a un nuevo concepto o mejorar el actual?
Diagnóstico técnico: Evalúa la distribución, instalaciones y aspectos estructurales para determinar qué cambios son imprescindibles.
Esta fase es clave para que el diseño del proyecto se alinee con la realidad del local y tus expectativas.
❗ Certificado de Compatibilidad Urbanística
Documento emitido por el ayuntamiento que verifica que la actividad que se va a desarrollar en el local es compatible con la normativa urbanística vigente. Es el primer paso que hay que hacer antes de alquilar o comprar el local para asegurarse de que el uso del local no infringe las regulaciones municipales.
2️⃣ Diseño y planificación. 🖌️📅 Estética, funcionalidad
Necesitarás arrancar con la confección de un anteproyecto; una propuesta conceptual que refleje la identidad de la marca donde se desarrollaren propuestas en las que se trabajen los materiales, colores y acabados teniendo en cuenta la funcionalidad, la estética y la durabilidad, para crear un ambiente genuino y diferencial.
Optimiza flujos de clientes y trabajadores.
Selección de materiales y acabados (ej.: suelos antideslizantes, iluminación LED).
Diseño de mobiliario corporativo que sea funcional, resistente y estético.
Estimación de costes y cronograma.
🚨 Alerta: Cada decisión que tomes ( o no ) tendrá consecuencias: un escaparate espectacular pero sin aislamiento térmico disparará tu factura en invierno.
⚠️ Esta etapa es el corazón del "paso a paso reforma comercial", ya que una planificación meticulosa es clave para evitar sorpresas durante la ejecución.
Es fundamental que acabes teniendo una primera estimación de costes para valorar si son asumibles.
3️⃣ Redacción del proyecto 📝 y gestión de Legalizaciones ⚖️
¿Sabías que el 30% de las reformas comerciales se retrasan por errores en permisos?
Con el proyecto de diseño consensuado, se debe confeccionar el proyecto ejecutivo que será la hoja de ruta para asegurar que tu obra nueva se realizará según lo contratado. En este punto, se desarrollan todos los documentos técnicos y administrativos necesarios para cumplir con las normativas legales y garantizar que la ejecución de la obra se lleve a cabo sin contratiempos:
» Proyecto de Arquitectura e Ingeniería
Este documento define el diseño y la distribución del espacio interior y asegura que se cumplan las normativas técnicas y estéticas. El proyecto debe incluir planos detallados de obra e instalaciones, una memoria descriptiva que especifique los materiales y acabados a utilizar y el estudio de seguridad y salud. El project asignado a la obra se encargará de dirigir y coordinarla ajustándose a las directrices del proyecto.
Elegir profesionales con experiencia en reformas de locales comerciales es clave para garantizar un buen resultado.
» Proyecto de Actividad
Detalla la actividad comercial que se va a llevar a cabo en el local, describiendo aspectos como la disposición de los espacios, las medidas de seguridad y los sistemas de ventilación y climatización.
» Licencia de obras o ambiental:
Necesaria para cualquier modificación estructural y obligatoria si superas 300 m² de superficie. También se le llama "Obra mayor".
» Declaración responsable:
En algunos casos, sustituye a la licencia ambiental. Principalmente para actividades menores ( Obra menor ) o traspasos
» El Certificado del Organismo de Control Autorizado (O.C.A.)
El certificado del Organismo de Control Autorizado (O.C.A.) es necesario para ciertas actividades que requieren un control adicional por sus características específicas, como instalaciones eléctricas o de gas. Este organismo se encarga de verificar que las instalaciones cumplen con las normativas vigentes, emitiendo un certificado que avala la conformidad de las mismas.
» Normativas legales y trámites administrativos
Conocer los requisitos legales te ayudará a gestionar correctamente los trámites.
Revisar la normativa vigente: Infórmate sobre licencias de obras, permisos de actividad y obligaciones municipales.
Gestionar la documentación: Asegúrate de tener en regla todos los certificados necesarios para evitar sanciones y retrasos.
Contar con asesoramiento profesional en este aspecto te ahorrará tiempo y complicaciones, garantizando que tu reforma cumpla con la ley.
Estas son algunas de ellas:
4️⃣ Presupuesto realista y contratación del constructor 👷♂️👷♀️
Un error común es elegir al contratista más barato… y luego pagar extras... Para evitarlo:
Solicita 3 presupuestos detallados (demoliciones, electricidad, acabados) que deberán ceñirse al estado de mediciones que figure en tu proyecto.
Incluye partidas clave:
🛠️ Demoliciones: Desde 25 €/m².
💡 Instalación eléctrica media: 25 €/m².
❄️ Climatización: 50 €/m² (para 100 m²).
📊 Ejemplo orientativo: Reforma integral de 100 m² = ~100.000 € (incluye proyecto, licencias y obra).
Cuenta que el presupuesto global de la obra estará compuesto por :
Presupuesto de proyecto
Presupuesto de obra
Impuesto por obras
Impuestos de implantación de actividad
10-20% para imprevistos
5️⃣ Ejecución y control de la reforma. 🏗️ Garantizando la calidad y los tiempos
En esta fase se coordinan los diferentes gremios con un seguimiento del avance del proyecto para asegurar el cumplimiento de los plazos establecidos y las calidades y acabados pactados. Esta fase incluye:
Inicio de las obras: Con el proyecto técnico aprobado y los permisos en mano, comienza la ejecución de la reforma.
Control de calidad y coordinación: Un director de obra o project se encargará de supervisar cada etapa para garantizar que se cumplan los plazos y estándares de calidad acordados en contrato.
Gestión de imprevistos: Una planificación flexible te ayudará a enfrentar posibles contratiempos sin que afecten el resultado final.
6️⃣ Inspección y entrega del local acabado ✅ El toque final
Al finalizar los trabajos, se debe realizar una inspección exhaustiva con el cliente para asegurar que todo esté según condiciones pactadas:
Inspección y recepción: Verifica que todo se haya ejecutado según lo planificado y que el local cumple con todas las normativas.
Feedback y repasos finales: Si se detecta algún defecto o aspecto a mejorar, coordina las correcciones pertinentes.
Documentación final: Obtén los certificados y licencias necesarios para la apertura y operación del local.
» Licencia de Apertura
Una vez finalizados los trabajos, es necesario obtener la licencia de apertura. Certifica que el local está listo para iniciar su actividad comercial, cumpliendo con todos los requisitos legales y técnicos. El ayuntamiento emite este documento tras una inspección que verifica que el local cumple con las normativas de seguridad, accesibilidad y sanidad. Cada ayuntamiento tiene sus propias normas para gestionar estos trámites, pero hay reglas básicas que todos siguen gracias al Real Decreto-ley 12/2012
❓Preguntas frecuentes sobre el Proceso de Reforma de Locales Comerciales
Estas FAQ te ayudarán a resolver las dudas más habituales para tomar decisiones informadas y a gestionar tu proyecto reduciendo contratiempos. en todo el proceso de reforma de locales comerciales.
Si tienes alguna otra consulta o necesitas asesoramiento personalizado, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estamos aquí para ayudarte.
1. ¿Necesito un proyecto técnico para reformar mi local comercial o puedo contratar directamente a un albañil?
Es imprescindible contar con un proyecto técnico antes de iniciar cualquier reforma en un local comercial. Aunque te parezca que puedes ahorrar contratando a un albañil de inmediato, un proyecto realizado por un arquitecto o técnico especializado garantiza que el rediseño del espacio sea funcional, cumpla con la normativa vigente y aporte valor a tu negocio. Además, un profesional no solo asesora sobre el aspecto legal, sino que optimiza el uso del espacio y previene problemas futuros que podrían generar sobrecostes y retrasos.
2. ¿Tendré que solicitar alguna licencia al Ayuntamiento o autorización a la comunidad de vecinos?
Sí, antes de comenzar la reforma deberás gestionar los permisos y licencias pertinentes. Esto incluye, por lo general, la licencia de obra y, en algunos casos, la licencia de actividad. Es fundamental consultar en el Ayuntamiento para conocer los requisitos específicos según la magnitud de la reforma. Además, si la reforma puede generar molestias (ruido, polvo, etc.), es recomendable informar a la comunidad de vecinos con antelación y coordinar para minimizar inconvenientes.
3. ¿Quién debe solicitar el permiso para colocar el contenedor de escombros o el andamio: yo o el contratista?
La responsabilidad del trámite recae en el titular de la obra, es decir, en el propietario del local o el promotor del proyecto. No obstante, puedes delegar esta tarea en la empresa contratada a través de un contrato que especifique claramente quién se encargará de la gestión de permisos y trámites. Asegúrate de que el contrato incluya esta responsabilidad para evitar problemas posteriores.
4. ¿Cómo encuentro un buen profesional, ya sea arquitecto, aparejador o contratista, para mi reforma?
Para encontrar un profesional de confianza, comienza por consultar en los Colegios Profesionales o asociaciones del sector. Pide referencias, compara varias propuestas y solicita presupuestos detallados. Es importante que el profesional tenga experiencia comprobada en reformas de locales comerciales, ya que esto garantizará que conoce tanto los aspectos técnicos como los trámites legales necesarios.
5. ¿Qué licencia necesito si quiero desarrollar varias actividades en el mismo local?
Cuando el local se utilizará para varias actividades, deberás solicitar la licencia que cumpla con el requisito más restrictivo. Es decir, se debe optar por la licencia que exija cumplir con los estándares de la actividad de mayor exigencia normativa. No intentes “camuflar” actividades, ya que esto puede generar problemas legales y aumentar los costes a largo plazo.
6. ¿Tendré problemas para poner el rótulo en la fachada de mi local o modificarla si se trata de un edificio protegido?
Modificar la fachada de un local comercial, especialmente si está en un edificio protegido o catalogado, requiere permisos especiales. Antes de instalar o cambiar un rótulo, es fundamental consultar con el Ayuntamiento y, en caso de edificios protegidos, contar con asesoramiento de un arquitecto o aparejador. No asumas que otros comercios lo hacen sin repercusiones: cumplir con la normativa es esencial para evitar sanciones y preservar el patrimonio.
7. ¿Es necesario firmar un contrato con el contratista?
Sí, siempre debes formalizar la relación mediante un contrato claro y completo. Este documento debe detallar el alcance del trabajo, los plazos, el presupuesto y las responsabilidades de ambas partes. Un contrato bien redactado te protege y asegura que, en caso de imprevistos, podrás hacer valer tus derechos y reclamar ajustes o penalizaciones según lo acordado.
8. ¿Por qué es necesario visado del proyecto del arquitecto en un colegio profesional?
El visado del proyecto por parte del Colegio Profesional es una garantía de que el trabajo ha sido realizado por un profesional acreditado y competente. Este procedimiento aporta respaldo técnico y legal, asegurando que el proyecto cumple con las normativas vigentes y que, en caso de problemas, cuentas con una responsabilidad civil y profesional claramente establecida.
9. No quiero complicarme, ¿cómo puedo hacer un contrato “llave en mano” sin contratiempos?
Contratar un servicio “llave en mano” implica delegar en una empresa especializada la totalidad del proyecto, desde el diseño hasta la entrega final del local reformado. Es fundamental elegir una empresa con buena reputación, que ofrezca garantías y cuente con un sistema de hitos claros para validar cada fase del trabajo. Asegúrate de que el contrato detalle todas las etapas, plazos y responsabilidades, y que incluya cláusulas de penalización en caso de incumplimientos.
10. ¿Puedo iniciar mi actividad sin tener la licencia de apertura?
No, es obligatorio contar con la licencia de apertura antes de iniciar cualquier actividad comercial. Esta licencia certifica que el local cumple con las normativas de seguridad, accesibilidad y salubridad. Iniciar la actividad sin este permiso puede derivar en sanciones administrativas, problemas legales y la invalidez de las pólizas de seguro en caso de siniestros.
11. ¿Cuánto tiempo tardan en darme las licencias necesarias?
El tiempo de tramitación de las licencias varía según el municipio y la complejidad del proyecto. Generalmente, si la documentación está completa y correcta, el proceso puede tardar entre 4 y 8 semanas. Sin embargo, si surgen incidencias o faltan documentos, el plazo puede extenderse. Es recomendable mantener una comunicación constante con el funcionario encargado para agilizar el proceso.
12. ¿Qué es un coordinador de seguridad y salud y debo contratarlo?
El coordinador de seguridad y salud es el profesional encargado de velar por la protección de los trabajadores y garantizar que se cumplan todas las medidas preventivas durante la ejecución de la obra. En obras que involucren a múltiples contratistas, es obligatorio que el cliente contrate a un coordinador de seguridad independiente. Si el contratista incluye este servicio, asegúrate de que se acredite adecuadamente y que sus funciones estén claramente diferenciadas de la dirección de obra.
13. ¿Qué documentación es imprescindible en el proceso de reforma?
La documentación necesaria incluye:
Proyecto técnico: Elaborado por un profesional, que abarca planos, memorias descriptivas y constructivas, y presupuestos.
Licencias y permisos: Licencia de obra, de actividad, y certificados relacionados (por ejemplo, certificado de compatibilidad urbanística).
Documentos de seguridad: Plan de seguridad y salud, informes de gestión de residuos y, en algunos casos, certificados energéticos.
Contrato de obra: Documento que detalle el alcance, plazos, costes y responsabilidades de todas las partes involucradas.
14. ¿Qué factores pueden influir en la duración de la reforma?
La duración de una reforma depende de:
El tamaño y complejidad del local: Espacios más grandes o con estructuras complicadas requieren más tiempo.
El alcance de la reforma: Reformas integrales tardan más que un lavado de cara o una reforma parcial.
Disponibilidad de materiales y recursos: Retrasos en suministros o la coordinación de equipos pueden extender los plazos.
Gestión de permisos y trámites: La obtención de licencias puede variar según la carga de trabajo del Ayuntamiento y la complejidad del proyecto.
15. ¿Cómo puedo controlar el presupuesto durante la reforma?
Para controlar el presupuesto es fundamental:
Definir un presupuesto detallado antes de iniciar el proyecto, incluyendo imprevistos.
Solicitar varios presupuestos a profesionales para comparar precios y servicios.
Establecer hitos de pago en el contrato que se alineen con el progreso de la obra.
Mantener un seguimiento constante mediante informes periódicos y revisiones durante la ejecución.
16. ¿Qué medidas debo tomar para minimizar las interrupciones en mi negocio durante la reforma?
Para minimizar las interrupciones, considera:
Planificar la reforma en fases: Permite continuar operando en partes del local mientras se reforman otras áreas.
Coordinar con el contratista: Establece un cronograma que se adapte a los horarios de mayor actividad de tu negocio.
Comunicar a los clientes: Informa con antelación sobre posibles inconvenientes o cambios temporales para gestionar expectativas.
Establecer áreas de transición: Si es posible, organiza zonas alternativas para atender clientes durante la reforma.
17. ¿Qué ocurre si la documentación presentada para los permisos no es correcta o está incompleta?
Si la documentación es incorrecta o está incompleta, el trámite de los permisos se demorará, lo que podría retrasar el inicio de la obra y aumentar los costes asociados. Es crucial:
Revisar minuciosamente toda la documentación antes de presentarla.
Mantener una comunicación constante con el funcionario encargado para corregir cualquier error a tiempo.
Contar con el asesoramiento de profesionales que garanticen que todos los requisitos están cubiertos desde el primer momento.
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